存量房与增量房的区别及交易流程

对于许多首次购房的朋友而言，存量房和增量房这两个概念可能还不够熟悉。然而，了解这两个概念对购房过程至关重要，这不仅能帮助你更顺利地进行房产交易，还能让你在购房时做出更明智的选择。接下来，我们将详细解析存量房和增量房的区别，以及存量房的交易流程，帮助你更好地理解这一领域。

一、存量房和增量房的区别

存量房和增量房的主要区别在于它们的产权状态和市场性质。存量房是指已经被业主购买并获得产权证书的房屋，通常是已经居住过的二手房。而增量房则是由房地产开发商新建的商品房，通常指的是一手房，未曾被其他人居住过。简单来说，存量房是市场上现有的房屋，而增量房是新增加的房屋，从而增加了市场的房源数量。

从投资角度来看，存量房和增量房也有不同的价值评估方式。存量房的原值和评估值可能存在较大差异，而增量房的原值与评估值通常较为接近，这对于征收房产税是有利的。此外，由于存量房的历史复杂性，交易过程中的产权审查、贷款审批等环节可能比较繁琐，而增量房在这些方面相对简单，购房者更容易获得贷款支持。因此，购房者在选择时需根据自身的需求和经济情况来决定是购买存量房还是增量房。

二、存量房交易流程

存量房的交易流程相对复杂，主要包括多个步骤。首先，买卖双方需要共同申请登记，携带房屋转让协议书到房产管理部门进行登记，填写必要的申请表格，并提供相应的身份证明和其他相关证件。交易部门会向卖方发出《房屋买卖征询意见通知书》，原承租人需填写并交回。此时，卖方的产权证书将暂时由交易部门保管。

接下来，交易部门会对房屋的产权进行审查，并出具是否同意交易的意见。若审核通过，交易材料将被批准，买卖双方需在指定日期到交易部门办理正式的过户手续。此时，双方需要携带身份证等相关材料，以便完成立契的手续。最后，交易部门会将交易档案整理并移送至房屋产权登记及发证部门，新的产权人需持房产买卖契约到相关部门进行产权登记，并申请房屋所有权证。整个流程相对复杂，建议购房者在交易前提前了解相关法律法规，确保交易的顺利进行。

三、增量房契税算法

在购置增量房时，契税的计算是购房者需要关注的重要事项。对于首套房，契税的计算方法主要基于房屋的评估价值和面积。应纳税额的计算公式为：新房应纳税额=计税依据×税率。根据房屋面积的不同，契税也会有所区别，通常分为三个标准：90平米以下的房屋契税较低，90至144平米的房屋契税适中，而144平米以上的房屋契税则较高。如果购房者购买的是二套及以上的房屋，则不享有优惠政策，需按照相应的标准缴纳契税。

具体来说，购房者在购买面积在90平米以内的首套房时，契税为评估价格的1%；如果面积在90-144平米之间，契税为评估价格的1.5%；而对于144平米及以上的房屋，契税则为评估价格的3%。因此，在购房前，了解契税的计算方法及相关标准，可以帮助购房者更好地进行财务规划，避免在购房过程中产生不必要的费用支出。