房屋公摊面积的国家规定

法律主观：公摊面积的历史意义

公摊，就是公共摊派的意思。其实，在“公摊”制度发明之初，是有其历史意义的，它在一定的程度上，使得普通百姓买得起房，缓解了社会纠纷。公摊面积的国家规定是为了维护购房者的权益，保证每个业主都能享受到公共设施和服务。

一、房屋公摊面积国家规定多少

（一）多层住宅

在多层住宅中，公摊率一般为7-12%。多层建筑是指层数在6层左右的混合结构建筑，公摊面积包括外墙水平投影的1/2、楼梯、楼梯间以及为住户提供服务的物管用房。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高一般在2.8米左右，室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。7-11层住宅公摊率为10-16%。小高层公摊面积取决于各楼盘自身的情况，不同楼盘公摊系数也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。

（二）高层住宅

在12-33层的高层住宅中，公摊率一般为14-24%。高层住宅的公摊面积是最大的。由于楼层较多，电梯、电梯前室、安全通道楼梯以及公用设施都占用了较多的空间，所以公摊面积较多。

（三）别墅住宅

别墅类的公摊率为1-8%。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

二、影响公摊面积的因素

1、房型结构（几梯几户）：不同的房型结构会影响公摊面积的分摊比例。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但随着户数的增加，总套内建筑面积增加，每户需要分摊的公用面积就会减小。

2、物业类型：不同的物业类型也会对公摊面积产生影响。一般来说，板式房的得房率较高，叠式房次之，点式房较低。

3、楼盘形态：楼盘的形态也会影响公摊面积。一般来说，高层建筑的得房率较低，小高层次之，多层建筑的得房率较高。

4、公共活动区域大小：高品质的物业通常会建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等，这些都会占用大量公摊面积，导致得房率相对较低。

法律客观：商品房公摊面积的计算规则

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。这一规定确保了购房者可以清晰地知道自己购买的房屋的实际面积。